제20대 대선을 하루 앞둔 오늘 대장동 사건의 진실을 알리는 신간 '대장동 보고서'가 적지 않은 파장을 일으키고 있다.
저자 우덕성은 부동산개발사업전문가이자 변호사이다. 이 책은 2021. 12. 30. 출간되었다.
이 책의 저자는 대장동 개발사업의 진실을 세상에 알리고자 이 책을 썼다면서, 이 책은 대장동 개발사업의 진실을 밝혀야 하는 수사기관의 수사관이나 법원의 재판관은 물론 대장동 개발사업에 관하여 본질적인 내용을 알고자 하는 일반 국민에게도 매우 유익할 것이라고 주장했다.
[서문]
『등기신청서에 등기권리자라고 기재하면 소유권을 이전할 수 있습니다. 그래서 등기신청서가 소유권 이전의 근거입니다.』라는 말이 틀리다는 것은 누구나 쉽게 알 수 있다. ‘소유권 이전의 근거’가 되는 것은 ‘매매계약’이고, 등기신청서는 등기 절차에 필요한 서류에 불과하기 때문이다. 그런데 『공급계획에 출자자가 사용한다고 기재하면 출자자는 수의계약을 할 수 있습니다. 그래서 공급계획이 수의계약의 근거입니다.』라는 말이 틀린 말인지는 쉽게 알기가 어렵다.
그 이유는 ‘등기신청’은 우리의 일상에 자주 등장하는 말이고, ‘공급계획’은 우리의 일상에 등장한 적이 거의 없는 말이기 때문이다. 결론부터 말하자면 완전히 틀린 말이다. ‘수의계약의 근거’가 되는 것은 ‘수의계약을 체결할 수 있는 자격’이고, 공급계획은 지정권자인 시장에게 제출해야 하는 서류에 불과하기 때문이다.
『주식회사가 소유한 재산을 주주가 마음대로 사용할 수 있습니다.』라는 말이 위법할 뿐 아니라 회사 재산을 마음대로 사용한 주주는 횡령죄로 처벌받을 수 있다는 사실도 안다. 그런데 『시행자인 성남의뜰 소유의 토지를 출자자인 화천대유가 마음대로 사용할 수 있습니다.』라는 말은 위법하다는 사실을 쉽게 알지 못한다.
주식회사와 주주는 일상에서 접하는 말이지만 시행자와 출자자는 일상에서 접하는 말이 아니어서 쉽게 이해되지 않는 것이다. 그러나 이 말은 위법한 말이다. 시행자인 성남의뜰은 주식회사이고, 출자자인 화천대유는 주주고, 주주는 주식회사의 재산을 마음대로 사용할 수 없기 때문이다.
이같이 틀리고 위법한 말이 난무하고 있다. 그것도 국민이 지켜보는 국정감사에서 변호사 출신인 여당의 대통령 후보가 이와 같은 말을 하였다. 생소한 용어를 사용하면서 법에 익숙하지 않은 국민을 속이고 있는 것이다.
저자는 도시개발사업 전문가이자 변호사로서 이재명 후보가 국민을 속이고 있다는 것을 알 수 있었다.
그리고 국민의 한사람으로서 참을 수 없는 모욕감을 느꼈다.
그래서 국민에게 진실을 알려야겠다고 결심했다.
국정감사 이후 저자는 주변에 이재명 후보의 증언에 어떤 문제가 있는지를 설명하였는데, 이 과정이 너무 힘들었다.
도시개발법과 도시개발사업에 익숙하지 않은 사람들은 저자의 설명을 들어도 무엇이 잘못되었는지 핵심에 접근하지 못했다. 법조인들마저도 설마 그런 일을 저질렀겠어 하면서 반신반의했다. 저자에게 직접 설명을 듣는 사람들도 이러한데 단편적 기사들로 사건을 접하는 국민이 사실관계를 파악하는 것은 불가능에 가까울 것 같았다. 더군다나 그 기사 중에 오보가 섞여 있다면 말이다.
이 책의 구성은 4부로 나누어져 있다. 제1부는 독자들이 화천대유의 수의계약이 위법이라는 사실을 이해하는데 필요한 대장동 개발사업과 관련한 전반적인 내용을 설명했다. 제2부는 화천대유의 수의계약이 위법하고 무효라는 사실과 이재명 후보가 국정감사에서 한 진술이 거짓이라는 점, 성남시장의 책임에 관하여 자세하게 설명했다. 제3부는 저자가 대장동 개발사업의 문제점을 설명하면서 받은 질문 중 여섯 가지의 중요한 질문에 대하여 답변했다. 제4부는 자주 살펴보아야 하는 법규의 관련 조항을 열거하였다.
이 책을 통해서 국민이 도시개발사업을 정확하게 이해할 수 있고, 다시는 대장동 개발사업과 같은 위법행위가 발생하지 않기를 바란다.
2021. 12.
우덕성
[후기]
대장동 개발사업에 관하여 문제의 본질과는 관계없는 어리석은 주장이 제기되고 있다. 돈의 흐름을 찾아가면 모든 것이 밝혀질 수 있다는 주장이 그중 하나다. 돈을 번 사람이 적법하게 돈을 벌었다고 주장하고 있는 상황에서 돈의 흐름을 찾아가 봐야 대장동 개발사업과는 관계없는 개인 비리밖에 밝혀질 것이 없다.
문제의 본질은 사업시행자자 돈을 위법하게 벌었다는 사실을 밝히는 것이다. 저자는 대장동 개발사업에 관한 소식을 접하고 대장동 개발사업 시행자의 입장이 되어 사업을 판단했다.
그리고 바로 결론을 내렸다.
“아~ 조성토지를 수의계약으로 불법 취득하는 것이 목적이었구나.”
도시개발사업에서 민간의 이익 한도를 정하지 않았다는 문제를 제기하는 것은 지정권자가 정책적 판단을 잘못했을 수 있지만, 법을 위반하지는 않았다는 면죄부를 주는 것과 같다. 그리고 이처럼 설계한 것이 배임이 되는지를 파악하기 위해서는 몇 년 동안 소송을 해야 결론이 날 것이다.
그러나 화천대유의 수의계약이 불법인 사실을 확인하는 일은 법조문 몇 개만 이해하면 된다.
저자는 금년 7월 지난 20여 년간의 도시개발사업 등 부동산개발사업과 관련한 업무 수행을 한 경험을 엮어서 「부동산개발사업 성공과 실패(박영사)」를 출간했다. 이 책의 내용에 관심을 두고 있던 모 일간지 기자가 대장동 개발사업에 관하여 저자에게 문의했다.
“대장동 개발사업은 도시개발법이 적용되고, 화천대유는 도시개발법 시행령 제57조 제5항의 수의계약에 해당하지 않기 때문에 화천대유의 수의계약은 위법입니다.”
저자의 대답은 아주 간단하게 한 문장이었다.
이후 ‘대장동 개발사업은 보금자리주택법이 적용된다는 이재명 후보 캠프의 주장은 잘못이다’라는 기사가 나갔으나, 화천대유의 수의계약이 불법이라는 기사는 며칠이 지나도 나오지 않았다.
민주당 최종 경선 며칠 전 인터넷 기사에 ‘도시개발법 시행령 제56조 5호에는 출자자가 조성토지를 수의계약으로 받을 수 있도록 하는 내용이 있다’라는 기사가 났다. 저자는 기자에게 도시개발법 시행령 제56조 5호에는 수의계약의 근거 규정이 없다고 하자, 회사가 이재명 후보가 무서워서 그 내용을 끼워 넣은 것이라는 답변이었다.
그날 이후 저자의 일상은 무너졌다.
당일 여당 국회의원인 친구와 저녁 약속을 하고 간곡하게 설명을 했다. 신문이 오보를 냈으나 저자가 자료를 줄 테니 당에 알리고 상의를 해 달라고 부탁했다. 그 친구의 대답은 지금은 너무 늦었다고 하면서 자신은 말을 할 수가 없다고 잘라 말했다.
이후 여당과 야당의 여러 국회의원을 만났으나 국토교통부의 의견이 신문의 기사와 같다고 하면서 저자의 설명을 이해하지 못했다.
그리고 국정감사에서 이재명 후보가 도시개발법 시행령 제56조 5호가 화천대유 수의계약의 근거라는 허위 사실을 주장하는데도 야당 의원들은 잘못을 지적하지 못했다. 언론의 오보와 국토교통부의 유체이탈식 답변이 정말 엄청난 힘을 발휘하는 것을 알았다.
저자는 그때 도시개발사업 전문가인 저가가 실명으로 글을 써서 세상에 알리는 방법 외에는 진실을 밝힐 방법이 없다는 사실을 알았다.
이후 변호사업을 중단하고 대장동 개발사업의 문제점과 특히 화천대유의 수의계약이 불법이라는 사실을 밝히기 위해 저자의 법적인 지식과 실무적인 경험을 바탕으로 이 책을 썼다.
공권력에 의하여 법체계를 무너뜨리면서 국민의 재산을 빼앗는 나라는 반드시 망한다. 국가의 존립목적이 국민의 안전과 자유와 행복을 확보하는 데 있는데, 그 존립목적을 상실하면 국가는 존재할 이유가 없기 때문이다.
우리나라도 19세기가 시작되면서 외척들을 중심으로 소위 세도정치 세력들이 국가권력을 이용해서 매관매직하고, 국가의 병역시스템을 악용하여 사리사욕을 챙기다가 외세의 침략을 받고 나라를 빼앗긴 치욕스러운 역사를 경험했다.
대장동 개발사업은 공권력에 의한 불법행위로 국민의 재산을 찬탈한 사건이다. 저자는 대장동 개발사업을 바로 잡지 않는다면 우리나라의 운명도 앞날을 기약할 수 없다고 생각한다.
이 작은 책이 대장동 개발사업의 문제점을 이해하고 바로잡는 데 도움이 되길 바란다.
목차
차례
서문 · 5
제1부 대장동 개발사업
01도시개발사업 · 15
쾌적한 도시환경을 조성하는 사업이다 · 15
택지조성사업이 아니다 · 16
02 도시개발사업의 일반적인 절차 · 17
도시개발구역 지정 및 고시 · 17
개발계획수립 및 고시 · 17
사업시행자의 지정 · 실시계획인가 및 고시 · 18
공급계획의 제출 및 조성토지 공급 · 18
03 주택건설사업·택지개발사업·공공주택사업 · 20
주택건설사업 · 20
택지개발사업 · 21
공공주택사업 · 21
04 민간개발과 공공개발 · 24
사업주체에 따른 구분 · 24
특혜가 있는 공공개발 · 25
『공공은 선, 민간은 악』이라는 시대착오적 발상 · 26
05 도시개발사업의 사업비용·사업이익·이익환수 · 28
사업비용 · 28
사업이익 · 28
이익환수 · 30
06 대장동 개발사업의 진행 절차 · 31
민간사업자 선정 · 31
실시계획인가 및 고시 · 32
위법한 조성토지 공급계획의 제출 · 32
성남시장의 묵인 · 33
도시개발법을 위반한 조성토지매매계약 체결 · 33
제2부 불법수의 계약
01 국정감사에서 이재명 후보의 화천대유 수의계약에 관한 진술 · 37
이재명 후보의 구체적인 진술 · 37
이재명 후보 진술의 요지 · 40
02 이재명 후보의 증언은 객관적 사실과 다르다 · 42
도시개발법시행령 제56조 5호는 수의계약의 근거조항이 아
니다 · 42
공급대상자의 기재가 없이 허위 내용이 기재된 위법한 조성
토지 공급계획 · 45
국토교통부 질의회신의 의도적인 왜곡 · 47
경쟁입찰 · 추첨 · 수의계약 · 49
등기신청서의 제출과 공급계획의 제출 · 51
화천대유는 수의계약을 체결할 수 없다 · 54
시행자, 출자자 그리고 국토교통부의 책임 · 56
화천대유 수의계약은 불법이고 무효다 · 59
출자자에게 수의계약의 특혜를 준 법은 보금자리주택법(현
공공주택특별법)이다 · 60
03 성남시장의 배임 · 62
성남시장의 감독 의무 규정 · 62
성남시장의 가장 중요한 업무 · 63
도시개발법의 처벌규정 · 63
성남시장은 반드시 조성토지 공급계획을 검토하여야 한다 · 64
제3부 Q & A
Q1 화천대유의 수의계약은 무효인가요? · 67
Q2 어떻게 이런 일이 가능할 수 있을까요? · 70
Q3 성남시장이었던 이재명 후보가 불법수의계약을
모를 수 있을까요? · 73
Q4 성남시가 실제로 5,503억 원을 환수하였나요? · 75
Q5 화천대유 등 민간사업자의 이익을 줄일 방안이 있었나요? · 76
Q6 화천대유의 부당이득을 회수할 방법이 있나요? · 80
제4부 중요 관련 법규 조항
01 도시개발법 · 85
제1조(목적) · 85
제2조(정의) · 85
제5조(개발계획의 내용) · 86
제9조(도시개발구역지정의 고시 등) · 88
제11조(시행자 등) · 90
제17조(실시계획의 작성 및 인가 등) · 95
제18조(실시계획의 고시) · 96
제22조(토지등의 수용 또는 사용) · 97
제26조(조성토지등의 공급 계획) · 98
제54조(비용 부담의 원칙) · 99
제58조(도시개발구역 밖의 기반시설의 설치 비용) · 99
제75조(법률 등의 위반자에 대한 행정처분) · 101
제81조(벌칙) · 103
02 도시개발법 시행령 · 104
제56조(조성토지등의 공급 계획의 내용) · 104
제57조(조성토지등의 공급방법 등) · 105
03 도시개발업무지침 · 110
제5편 토지공급 및 사후관리 · 110
제1장 조성토지의 공급 · 110
제3장 협의양도인 주택용지공급 · 111
후기 · 113
찾아보기 · 119
